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Por Jaime Mejia
He tenido una avalancha de comentarios y preguntas sobre la nueva ley de vivienda y decidí entrevistar a un vocero de la Asociación de bancos hipotecarios (MBA por su sigla en ingles) que es la entidad que representa a los prestamistas hipotecarios para resolver las dudas más relevantes. La ley tendrá efectos muy importantes sobre las finanzas de los que tienen o quieren tener casa propia.Una de las conclusiones más interesantes es que los bancos están muy interesados en aplicar el nuevo programa porque a ellos tampoco les conviene que las familias pierdan sus casas. Las ejecuciones generan pérdidas mayores para los bancos.

Las siguientes fueron las respuestas de John Mechem, vocero de la MBA:

¿El propietario de vivienda que tiene dificultades debe acercarse a su banco para solicitar un nuevo acuerdo basado en la nueva ley de vivienda?

Definitivamente. Tenga en cuenta que el nuevo programa de financiación de la Administración Federal de Vivienda (FHA por su sigla en ingles) entrará en efecto a partir del 1 de octubre, pero esto no debe ser obstáculo para que las personas pregunten a los prestamistas por el nuevo programa. Si un prestamista ve que el solicitante califica para el programa, sospecho que el prestamista va a evitar un proceso final de ejecución o foreclosure. Es importante recordar que el prestamista tiene mucho que perder en una ejecución. El costo promedio para el prestamista está entre $30.000 y $50.000 por cada ejecución.

¿Cuál es el beneficio de la nueva ley para los propietarios de vivienda?

Más allá del nuevo programa de la FHA, que le dará a los prestamistas y a los usuarios de crédito otra herramienta para que las familias no pierdan sus casas, hay otros beneficios para los propietarios. En primer lugar, la ley estabilizará el mercado de vivienda, frenando la caída de los precios y eso es bueno para todos. Si los precios dejan de caer se pueden frenar las ejecuciones. Esto ayudará a todos los propietarios porque las casas que entran en ejecución tienen un impacto negativo en sus comunidades y barrios al deprimir los precios de las demás propiedades.

¿Los bancos están dispuestos a sumir las pérdidas y castigar en sus balances el valor de las hipotecas en dificultades?

Nuestros miembros nos han informado que usarán el programa. La semana pasada Bank of America y Wells Fargo se presentaron ante el Congreso y anunciaron que usarían el programa. La oficina de presupuesto del Congreso estima que unos 400.000 propietarios calificarán para el programa. La razón de todo esto es simple. Las ejecuciones les cuestan dinero a los bancos, a los inversionistas y a otros en el negocio. Si un prestamista puede reducir el valor de un préstamo, mantener el flujo de caja para el banco o el inversionista y perder menos que al entrar en una ejecución de la casa, los prestamistas van a reducir el valor de las hipotecas.


¿Cómo puede saber un propietario si califica o no para el programa?

Un propietario califica si tiene una respuesta afirmativa a las siguientes preguntas:

1. ¿Debo más de lo que vale la casa en el mercado?
2. ¿Estoy destinando más del 31% de mis ingresos en la cuota de la hipoteca?
3. ¿El préstamo se originó antes del 1 de enero de 2008?
4. ¿Vivo el la casa que estamos tratando de salvar?

Adicionalmente, los propietarios deben estar en capacidad de mostrar sus ingresos con documentos. Es importante que el solicitante de crédito entienda que este no es un programa de caridad. El prestamista tiene que estar seguro que el solicitante va a poder hacer los pagos del nuevo préstamo.

¿Cómo funcionael incentivo para los que quieren comprar su primera casa?

Los nuevos compradores (alguien que compra su residencia primaria por primera vez y que la compre entre el 9 de abril de 2008 y el 1 de abril de 2009) puede calificar para un crédito de impuestos que funcionará como un crédito sin intereses por $7.500 a 15 años de plazo. El estímulo no aplica para los que ganen más de $75.000 al año ($150.000 en el caso de parejas casadas).